租金上涨 网购冲击 东营商铺投资租赁遇挑战

　　在商圈里流行这样一句俗话：一铺养三代。投资商铺是一种既传统又现代的理财方式。2014年以前，在特定政策、经济形势、城市化进程等综合因素作用下，我市楼市迅猛发展，买住宅的受益了，买商铺的也受益了，几乎所有买房者都分享到了红利。而如今，中国经济进入“新常态”，那个曾经让人羡慕的投资项目——商铺，仍然风光依旧吗？

　　商铺签约起伏大部分门面“换脸”频繁

　　从东营住宅与房地产信息网统计的信息看，我市商业用房，2015年1月签约82套，2014年12月签约272套，2014年11月签约150套，2014年10月签约164套，2014年9月签约174套，2014年8月签约82套，2014年7月签约57套，2014年6月签约266套，2014年5月签约42套。“从统计数据可以看出，我市商业地产的签约量变化比较大，少的时候一个月只有四十余套，多的时候近三百套，而商业地产中商铺是主要组成部分，从中可以大体判断商铺的月签约量也存在不小差距。”我市某楼市分析人士称，这样的推断得到了各大楼盘的证实。

　　记者来到西城主商圈济南路发现，在济南路两侧，有不少熟悉的店面不见了，取而代之的是另一家店面，“除了供销商场和商业大厦附近的商铺‘换脸’频率较慢外，从油田一中往东，店面的更迭速度较快，个别店铺出现每半年换一次脸的状况。”在济南路友谊电子广场内卖手机外壳的商经理为记者介绍道。记者来到东城银座内街发现，离银座商城较近的几家店面生意不错，年初六就开门营业了，而这些店铺再往西的内街则显得惨淡得多，“我们家的店面租金一年7万，虽然租金高但买卖还算不错，内街的租金低不少，甚至有万余元的店面，但少有人问道，有好几家店铺已空置了好几个月了。”做餐饮生意的宋先生说。

　　租金涨不停吓走一批人

　　近日，记者走访我市多个商圈发现，每个商圈都存有大量空置待租的商铺，在目前经济形势不景气的大背景下，每年都在上涨的租金已经让不少商户“望而却步”。

　　“买卖不好做，房主却在谋划涨房租，原先3万的房租要涨1万，对我们这种小本买卖来说压力实在不小，坚持不下去的也就租期满后走人，或者转租了。”沂河路一家餐饮店的老板告诉记者。

　　运河路几家商业地产中介均表示，现在转租的信息比求租的信息多，供大于求。“原先，凭着自己多年的熟人关系，每月总也能做成三四单生意，现如今有一单生意就算不错了。”“我在西城猫街(信息相册户型资讯)投资30万元，买了一个小商铺，到现在还没租出去，这对我来说就是不小的损失。再说商铺使用权并不是永久的，只有几十年，一天租不出去，就有一天的亏损。”东城某美发店老板李先生表示，实体店经营环境的变化，让我市商铺的买卖和租赁量减少;如果一味地涨租金，会吓走一批小本生意经营者，去年冬天好宜家小商品城涨租金，不少摊主无力支付便选择集体退出。

　　网购冲击大实体店成体验店

　　去年冬天好宜家小商品城集体退出，这正是去年我市商圈冷清的写照，更令人惋惜的是乐天玛特和乐购两家大型商超也悄悄离开，门面出现大量空置，商业市场并不乐观，这种经济形势下商铺的租赁将受到影响。

　　“原先想在东三路租个商铺，不能说是一铺难求吧，反正得托熟人、跑路子、找资源、砍价，现在听到的更多的是买卖不好做，考虑转行，关店退租。”东三路一家餐饮店老板的一席话道出了买卖人的难处。

　　“整体经济不景气是我市商圈冷落的一个原因，去年在各商业领域你听到的更多的估计是‘生意一般、买卖不好做’，其实确实如此，我一个亲戚在西城开了一家修车店，前年一年能有15万元的纯收入，今年也就7万，对于修车这种又脏又累的活儿，月均6000元的收入就不算高了。”我市某楼市分析人士称。

　　“网购对实体店的冲击也很大，比如，我对象原先逛商场、店铺总会拎回来大包小包的东西，现在去实体店多是看看有什么货，然后在网上搜，从网上购买，又快又便宜，何乐而不为？”在我市某金融机构的业务经理王先生对记者说。

　　在采访中，记者了解到，网购的确很大程度上改变了人们的购物习惯。家住安泰南区的李女士表示，她每两天就会收到一个包裹，都是自己从网上购买的家用品，从针头线脑到家电，样样都有。

　　据调查，近年来，我市不少购物中心出现调整商业业态的情况，这其中一个原因正是电商对传统商业的冲击。“互联网时代，市民的商业行为逐渐脱离店铺和实体，不仅改变了商业格局，商业地产也面临挑战。”民建购物广场的有关人士分析道。从一些机构发布的数据显示，网购的品类主要集中在服装饰品、化妆品、数码电器等。受电商冲击最大的是传统百货业，服务业态和体验业态尚不明显。这也意味着以传统百货业为核心的商业地产将面临巨大冲击。“电商的强势崛起，是商业组织模式的变化，加之整体经济不景气，造成了我市实体店的低迷，实体店经营不善，商铺的租金自然上不去，甚至出现转租、退租的情况。”拉卡拉在我市的有关负责人说。(大木)

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　　投资商铺需要注意什么？

　　商铺的选择考验投资者的眼光、判断力和前瞻性，那么，如何才能挑选到具有高价值的商铺呢？

　　一、抢占市中心

　　一个城市、城区的发展，必然会带动各个产业的联动，而市区的建设也将成为政府极力支持的重点建设，所以，成熟市区是投资商铺的首选。

　　二、购买时机

　　投资商铺越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会提价。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。

　　三、地段价值

　　地段的好坏会影响商铺的投资价值。但是，并不是好地段一定能赚钱。地段固然重要，交通和停车是否便捷也要考察。如主干道比邻的街道看似黄金位置，实则是商家选址的鸡肋。很多商铺的位置绝佳，但车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者。

　　四、商业人气指数

　　人气是商铺持续经营下去的最直接因素，人气的聚集往往意味着财气的聚集。一般来说人流量大的地方商业人气较高，例如城市的商业中心区，或是传统的老商圈，或交通岔路口。

　　五、商铺的投资回报

　　根据市场行情，进行租金测算，进而根据自己的投入来衡量投入产出，从而得出回报率。看收益率的同时，投资回报的稳定性也是不可或缺的因素，因为商铺投资是一个长期过程。