阳光100易小迪：房地产的市场调控时代即将到来

    近段时间新政频繁出台，新政对新房市场有什么影响？

关于新政的问题不能讲太多，第一，关于“国五条”是上一届政府最后一个政策，而不是新的政府的第一个政策，他未来执行怎么样是要打个问号的；第二，现在新的政府所有的会议不在提房地产调控这句话，我个人的看法是房地产的政策调控会逐渐走向市场调控，可能会有很大的变化。

    市场会怎么走？市场现在往刚性需求走，看到的像是调控的结果，其实是信贷和收入分配城市化进一步发展的结果，现在信贷不支持三套房、四套房，炒房的人没有了杠杆效应，炒房的客户大大减少。但是，城市化进一步发展使产业不断往城市里转移，尤其是从沿海向内地转移，从大城市往中小城市转移，大量的年轻人就业集聚在产业所在地，这种情况下，个人认为新的消费市场年轻人白领青年蓝领，会持续一段时间是消费的主力，而绝不是调控的结果，这是一个很好的现象，社会中产阶级、年轻人慢慢成为消费的主力，而不是说，老是有钱人买了一套又一套。

现在做豪宅的很多发展商就碰到了问题，或者说以豪宅为主的市场像鄂尔多斯、海口、北海等度假市场、豪宅市场，都碰到了一些问题，它不是一时半会能恢复的。阳光100找到了一个这样的空间，做青年白领市场是我们过去起家的产品，是我们的强项，所以，我们希望市场能得到健康发展，我个人有比较乐观的预期。

    房地产行业发展趋势是什么？

  房子降价这个空间是几乎是没有的，不是我现在做房地产商，但是将来会出现卖不掉的房子，会出现空置的房子，因为现在供应量确实比较大，还有一个就是说，城市化的趋势跟这个发展商这个盖房的趋势，有些人很麻木，比如说，我当年在海口就盖过房子，10年，15年回去他还空着，这个现象一定会出现的，而且鄂尔多斯已经出现了。这样的城市会出现的，有些城市就是卖不掉，他卖不掉为什么不降价呢，因为降价他马上就破产了，不降价银行抵押贷款在那，所以有些公司就这么个恶性循环，所以我说下一个不是盖房子的就发财了，其实你们要知道，现在卖房子这两年已经有人在亏损卖了，东营有没有我还不知道，全国肯定有，不少公司是亏损卖房。有些项目让大公司兼并了，包括阳光100也兼并了一些项目过来，就是因为卖房子不如卖地。

这个社会反映是落后的，当地产暴利的时候，没有反映要降价，反而还在涨价，当亏损的时候，社会反应说还要降价；看现在的总体的开工量和供应量是不匹配的，这种现象已经凸显，比如北京就涨了20%。因为误判这个社会，全部的供应量变成局部的供应量，今年一季度，整个销量增加了37%，跟去年一季度比调控的非常厉害，今年一季度的投资不到20%，而卖地下降了20%，想象未来三年的事情，卖地还降价，空地在减少，持续供应没有增加，全国连续三年消化量在10亿平方米左右，而开工量连续3年都在慢慢下降，所以短期内大规模的暴跌是不可能的，这就是供求关系。

这种供求关系会造成什么？少数地方供不应求，出现了暴涨，比如已经出现的北上广地区。有些地方供过于求卖不掉，会出现跌，整体我认为房地产，第一，独立空间比越来越少，普通产品尤其住宅竞争越来越激烈；第二，供需不匹配的地方越来越多，有些地方涨价会涨的更快，有些地方没跌或者在那止住。比如说（个人判断）有可能出现的是积压比较多的地方，还有就是过去太热的地方，广西的北海是属于积压量非常大，积压量大为什么不降价，它降价也没有出路了，降价暴跌的可能性是不大的，所以房地产真实的情况，我认为是故意错位。房地产纯粹靠卖地赚暴利的时代过去了，这个行业已经没有暴利的空间了，但少数企业有暴利，比如他在北京市中心买了一块地，他等着晒太阳，晒着太阳最后就是暴利。为什么呢？就是盖的越慢越好，所以这个供需不平衡就带来了短期情况，这种情况是少数的，多数情况是竞争越来越激烈；竞争的主战场是在省会城市，在区域中心城市，比如烟台，虽然不是省会城市，竞争也会很激烈，在竞争激烈之时会有过剩，会有部分的过剩产品，主流产品还是稳中有升的；第三，是货币和商品的对应关系，这是大趋势，这个货币供应两极分化，国家要求老百姓未来收入要翻一番，房子不翻一番它也会涨，大趋势是往上走的，谁也看不清5年以后，短期内还是在房地产的销量的高增长时代已经过去了，每年会维持在10亿左右的销量，但是产品会多元化，获利不均会加大，就是有些公司会得到暴利，有些公司会破产，多数公司会不死不活，这就是这个房地产行业现状。