日前东营市政府公布的《东营市物业管理办法》将于今年3月1日起施行，新公布的《办法》主要界定了物业管理的概念，明确了新建物业、前期物业管理与交付、业主大会与业主委员会、物业服企业与物业服务、物业的使用与维护、老旧住宅区物业管理等。

　　变电、二次供水等专业设备

　　需由专业单位维护管理

　　《东营市物业管理办法》明确，物业管理是指建设单位依法选聘物业服务企业或者业主依法通过自治管理选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

　　《办法》规定，物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有；建设工程项目总建筑面积在十万平方米以下(含十万平方米)的，建筑面积按照总建筑面积的千分之四配置，但不得小于一百平方米；超过十万平方米的，超出部分按照千分之三配置。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

　　住宅区内专业经营设施设备，包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设。住宅区内供水、供电、供气、供热分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费，交由专业经营单位专项用于住宅区内专业经营设施设备的投资建设。住宅区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

　　配套达到条件后

　　建设单位方可交付物业

　　《办法》鼓励前期物业服务企业提前介入项目开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。建设工程竣工验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与监督。

　　此外，办法还详细规定了新建住宅区的配套建筑及设施设备所要达到的条件，达标后，建设单位方可办理物业交付手续。

　　配套包括：生活用水纳入城市公共供水管网，并安装分户计量装置；雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；住宅区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按设计要求配置到位。

　　同时，建设单位还需要按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；住宅区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务、政务管理和社区居家养老服务等配套建筑及设施建设；按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置；住宅区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；锅炉、电梯等特种设备按法定程序检验合格等。

　　明确业主大会职责

　　《办法》明确了业主大会的职责，包括制定、修改业主大会议事规则及管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；监督业主委员会工作，听取业主委员会工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；选聘、解聘物业服务企业；筹集和使用住宅专项维修资金；决定改建、重建建筑物及其附属设施等。

　　新建住宅小区内业主已入住面积的比例达到百分之五十以上、业主已入住户数的比例达到百分之五十以上、自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上的，应当召开首次业主大会会议

　　符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府以及开发区管委会应当在三十日内组建业主大会筹备组。筹备组由七人以上单数组成，由建设单位、前期物业服务企业、业主、社区居民委员会，以及街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会等代表组成。其中，业主所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一；筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或者开发区管委会代表担任。筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

　　明确物业服务有哪些

　　物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

　　物业服务内容主要包括：物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；公共绿化的养护；公共区域环境卫生的维护；公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务：对物业使用中的禁止行为进行告知、劝阻、报告；物业维修、更新、改造费用的账务管理；物业档案和物业服务档案的保管等。

　　业主委员会应当经业主大会授权，与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

　　空置房屋一年以上的

　　有约定从约定，无约定物业费适当减收

　　物业费的收取是不少业主最关心的问题，下月起实施的《办法》对物业费的收取也做了规定。《办法》提出，物业服务收费应当遵循合法、合理、公开和质价相符的原则，按照不同物业的性质、特点及服务阶段分别实行政府指导价和市场调节价。具体办法由市物价部门会同市住房城乡建设主管部门另行制定。

　　已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后空置一年以上的，其物业服务费按物业服务合同约定收取；未约定的，按物业服务收费标准适当减收。

　　物业服务企业依约履行义务的，业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费，不得以物业空置、存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

　　住宅区内供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。专业经营单位不得因部分最终用户未履行缴费义务停止已缴费用户和共用部位的服务。

　　业主共用区域经营所得

　　归全体业主所有

　　物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。未作决定的，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。收益使用情况应当向全体业主公示。

　　新建物业实行质量保修金制度。建设单位在办理竣工验收备案前，应当按照建筑安装总造价的百分之三至百分之五的比例，一次性足额向县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会设立的账户交存物业质量保修金。

　　建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会核实后，在物业质量保修金中列支维修费用。建设单位履行了保修义务的，保修期届满后，县区住房城乡建设主管部门或者开发区管委会应当按规定将质量保修金本息余额及时退还建设单位。

　　电梯、锅炉等特种设备和消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养；有限空间、高空等涉及人身安全的作业，物业服务企业应当委托具备相应资质的单位或者个人实施。委托实施的，应当明确各方安全管理责任。

　　提倡旧住宅区实行物业管理

　　《办法》对老旧住宅区物业管理也做出了规定，老旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金，由政府承担；供电、供水、供热、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件，建设资金由相关专业经营单位承担；业主专有部分的设施设备改造资金，由业主承担。市及县区人民政府、开发区管委会对投资责任另有规定的，从其规定。

　　在老旧住宅区整治改造中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，可以按照有关规定建设物业服务用房、政务管理用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为老旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

　　《办法》提倡旧住宅区实行物业管理。未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅区，业主应当按照国家和省市有关规定交纳住宅专项维修资金。