银行房贷利率优惠皆有附加条件 国有银行更甚

　　央行及银监会联合发文的房贷新政已公布过半月，多数银行首套房执行“认贷不认房”。但在利率优惠方面，显得囊中羞涩。近日，《投资快报》记者通过金融搜索平台融360调查发现，利率优惠排名前十家银行中，皆附加条件，多数要求借款者存款、购买理财保险等，而国有银行条件更为严格。

　　9折以下优惠利率形同虚设

　　融360统计数据显示，一线城市中，各大银行纷纷下调房贷利率，有13家银行可以提供基准以下折扣利率。其中9折以下优惠利率形同虚设，购房者基本无法获得。不过，9折以上优惠利率较9月，其条件普遍放松。

　　在利率优惠排名前十家银行中，皆附加条件，多数要求借款者存款、购买理财保险等。其中，上海中信银行(行情,问诊)仍保持9月房贷利率政策，提供最低8折优惠，不过要求存贷款金额80%的存款，而且该比值每月计算一次，一旦低于80%，将恢复至基准贷款利率，以后也将不再享受优惠政策。其条件至苛刻可见一斑。

　　而上海民生银行(行情,问诊)提供最低8.5折优惠利率，则规定客户近三个月内日均金融资产超过500万元。且该500万元金融资产须持续持有6个月以上，后期如果资产低于此值，银行有权调整客户贷款利率。对绝大多数普通购房者来说只是“镜中花 水中月”。

　　9至9.5折优惠利率 国有银行“亲子不亲”

　　融360监测数据显示，共有11家银行提供首套房9至9.5折优惠利率，其中包括中国银行(行情,问诊)、农业银行(行情,问诊)、交通银行(行情,问诊)和邮储银行4家，但条件较为严格。作为央行亲子的国有行，比起其他商业银行，房贷新政落实较为保守，显得更不亲近“央妈”。

　　北京交通银行95折优惠利率则要求购房者办交行沃德卡、购买5万理财，并开通手机银行。融360查询显示，办理交行沃德卡，要求客户卡内日均资产在50万元以上(含)。

　　上海中国银行9.5折利率，要求购房者满足以下任一条件：6个月内日均存款30万;或3个月内日均存款60万;或1个月内日均存款90万。

　　北京邮储银行首要条件是征信无逾期，所在单位需是优质单位，如国企、公务员、世界五百强企业等。且要求购买10万元理财产品、或6000元保险连续买满五年、或办理15万元信用贷、或缴纳贷款额10%的保证金。

　　上海农业银行9.5折优惠利率，则要求贷款额在200万以上。

　　相对国有银行，其他商业银行附加条件稍显宽松。如北京招商银行(行情,问诊)提供9折优惠利率，要求存贷款额15%保证金一年。浦发银行(行情,问诊)要求做资金监管，汇丰银行则要求贷款额在200万以上。

　　而北京银行(行情,问诊)9.5折优惠，须征信无逾期，同时，满足以下任意一项：买1万保险，连买3年;或办10万信用贷;或5%保证金存一年。

　　此外，融360从华夏银行(行情,问诊)上海分行信贷经理处获悉，优质客户可享受首套房9.2折优惠。对于什么是优质客户，该经理并不愿透露。不过，华夏总行则表示，目前首套房贷款利率普遍执行基准上浮10%。

　　融360信贷专家徐瑾认为，虽然银行房贷捆绑理财、保险或其他金融产品，涉嫌违规操作。但是，银行出于当前楼市风险偏高、房贷资金偏紧和资金成本收益考虑，不得不作些规避风险措施。一方面银行通过销售理财、保险，盘活资金。另一方面可以筛选优质客户，降低坏账风险。

　　在房贷新政刺激下，全国楼市一改持续多月的低迷局面。数据上看，10月份一二线城市的成交量明显好转。不少市场人士猜测，四季度或许还有新动作，二手房交易税可能调整。在国内房地产市场波动较大的现状下，部分高净值人群将目光投向了海外。数据显示，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%。

　　七折利率未出现

　　国庆长假前一天，央行及银监会联合发布房贷新政。自10月9日建行率先执行后，工行、农行、中行、招行、交行以及部分城商行也随即跟上。从政策落地的情况来看，各家银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准，即无论名下是否有一套住房，只要结清购房贷款，均可按照首套房的房贷政策执行。

　　按照房贷执行细则，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，以及拥有1套住房且已结清相应购房贷款、为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由各分行根据风险情况自主确定。

　　尽管新政中提到首套房最低房贷利率可到7折，但据中国经济网记者了解，目前尚未有银行执行最低折扣，一些银行的具体利率及优惠细则也尚未出台。银行内部人员表示，虽然央行政策中提及“七折下限”，但在目前高融资成本、低房贷利率，加上银行信贷额度紧张和自由定价的市场体系背景下，打个九折也存在难度，七折更是“浮云”。

　　10月楼市数据向好

　　虽然银行打折力度不强，但是10月以来，各地楼市成交数据一片向好。中原地产研究中心统计数据显示，54城市上周合计签约53790套，已经连续三周上涨。

　　值得注意的是，一二线大城市的成交明显好转。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，上周商品住宅共成交2191套，成交面积为21.51万平方米，环比分别上涨31%、38%;在扣除保障房、自住房后，上周成交的纯商品住宅套数环比大增74.4%。在扣除自住房项目后，上周北京纯商品住宅实际新增供应达905套，其中，中高端改善型住宅累计供应527套，占比达58%。

　　不少市场人士日前根据行情猜测，新政调整可能还没有结束，四季度或许还有动作。其中，楼市松绑的后招就包括，二手房交易税可能调整。

　　海外投资风起云涌

　　由于国内房地产市场的不确定性，以及全球一体化进程的加快，部分高净值人群投资置业的目光不再局限于国内。5月发布的《2013中国私人财富报告》显示，内地超过30%的高净值人士、超50%的超高净值人士持有境外投资。

　　其他权威数据表明，今年上半年，中国海外房地产投资总额较去年同期增长17%，达54亿美元。其中，上半年中国海外住宅投资总额较去年同期飙升84%，达15亿美元。

　　不过，好望角咨询CEO詹惠敏在接受中国经济网记者采访时建议，“国内高净值人士配置海外资产时， 最好先取得海外身份，进而在更多的海外市场中选择更合理的投资工具进行资产配置。过去，海外身份的需求主要是为了移民和子女留学，现在，全球多元化资产类别的投资机会，使得海外身份成为全球资产配置的起点。”

　　住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(“央四条”)有异曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房贷款成本，助推住房消费金融发展，做实居民合理住房需求，实现楼市去库存、去泡沫，缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌，对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。

　　“央四条”提出了盘活存量房贷资源(“还清再贷”和MBS)、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度，增加银行可贷资金的供给，缓解了房贷对银行流动性的压力，而且能将银行低收益存量房贷置换出来，可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而，旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券，事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场 不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下，MBS难以快速生根和壮大。

　　更重要的是，MBS能够为市场投资者认可和接受，前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来，MBS在我国总共才出了3单，而且每一单都贴着招标利率的上限(大概在5%-6%之间)。MBS的收益率居然如此之高，可见其接受度是比较低的。那么，目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流(租金收入和房价增值收益)可能下降的情况下，MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。

　　而更高的收益率是担保方(或打包银行)无法接受的，也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量，再加上较长的审批和发行周期，发行专项金融债券也难当大任。因此，无论从增加住房可贷资金，还是降低房贷成本，都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。

　　当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金，而住房公积金无疑是最佳选择之一。从资金规模上看，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元，闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。

　　再看资金成本，公积金专户存款利率仅为2.33%，不仅低于同期限一般存款利率，更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融，一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求(如首次购房和改善购房)对接起来的话，无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是，目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则，造成各地利用强度(贷款/缴存总额)反差太大，大城市和东部地区利用强度大，而中小城市和西部地区利用强度小，无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以，一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款;一边是广大中小城市公积金大量闲置，躺在账户上睡大觉。

　　因此，此次“公积金贷款新政”有两个目的：一是当地公积金要充分利用，降低合理住房需求的购置成本;二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请最低公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等，都是为了充分利用，降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务的规定，则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。

　　就目前来看，第一个目的相对容易实现，第二个目的实现起来比较难。基于公积金属于缴存个人的基本原则，当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时，正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样，异地互认和互贷，这才能调剂余缺，让公积金在全国范围内流动起来，发挥供应低成本房贷资金的作用。但是，由于此举会减少流出地的缴存余额，降低增值收益，不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持，也减少了地方公积金中心可支配的管理费用，地方在这方面的积极性不足。

　　因此，应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间，应建立一种流入流出的补偿机制，这样既能增加缴存者的利息收入，也能增加公积金的增值收益，还能发挥低成本资金的作用，降低房贷成本。既然社保资金可以克服重重障碍，实现跨区域流动，发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴，也应当顺应人口流动的趋势，实现跨区域流动。

　　首套房新政实施，燃起了不少有改善需求市民的购房欲望。要享受首套房政策，必须结清原有贷款，因此银行提前还贷的市民也多了不少。

　　对于已有住房的购房者来说，提前还款再购房，是否一定合算?这其中有不少门道。

　　新政实施后

　　提前还贷数量飙升

　　面对新政，改善型群体，尤其是“首改族”被视为最大的获利者。长期来，这些人被六成首付和基准上浮10%的利率拒之门外。

　　因此，房贷放松消息一出，准备二次置业的市民就考虑提前还清房贷，好享受银行“二套变首套”的房贷优惠。新政实施以来，银行业迎来了一拨提前还贷潮。

　　“这半个多月，光我们一个网店，每天就能接到七八个电话，都是咨询提前还贷的。”江东一家银行网点的工作人员表示。

　　“细则落地以来，我们已经有六七十组客户办理了提前还贷业务。”招商银行的一名工作人员表示，最近，提前还贷的客户确实大幅增加。

　　提前还贷要怎么办理?一家国有银行个金部负责人表示，市民要办理提前还款，可以与经办网点进行电话联系，预约办理时间，一般两个星期左右就可办理。办理时，需要带上身份证、贷款合同、存折等材料。

　　而违约金方面，则视购房者当初贷款合同而定，看合同中是否提到需要支付违约金。对方也表示，目前大部分的房贷合同，都不需要支付违约金。

　　业内人士：提前还贷前

　　可先请银行帮忙算算账

　　然而，提前还清剩余的房贷是否真的划算?钱江晚报记者咨询了几位房贷业务人员。对方提醒，要充分考虑利率变动、已还款金额等因素，再根据个人情况而定。

　　“以前首套房的利率是七折的，并且贷款已经按揭了好几年的，这种贷款客户，减轻贷款也许还不如直接按照二套房购买合算。”一位银行人士认为，在进行提前还贷时，还要考虑手头贷款的优惠力度，以及已经按揭了多长时间。因为在按揭早期还款中的利息所占比例较大，对购房者来说，提前还贷越早越好。

　　不过也有业内人士表示，对于首改住户来说，如果第一套房依然保留，资金普遍较为紧张，考虑更多的还是减少首付支出。只有结清原有贷款，才能享受3成首付的首套房政策。

　　“在办理提前还款时，最好提前和银行的客户经理沟通一下，先核算一下是否划算。”一家国有银行个金部负责人建议，购房者选中房子以后，最好先和银行客户经理进行咨询，了解一下自己的情况提前还款是否恰当，在结清现有贷款后，是否符合首套房的贷款条件。