银行人士：首套房贷7折利率可能性不大

　　南都讯 “十一”之前央行突然发布楼市金融新政，市民最关心的自然是接下来楼价涨跌了。一位从事房地产领域研究超过10年的业内人士分析，去年年底“穗11条”出台导致限购更紧，加上年初限贷收紧，“双限齐下”市场一直下行，这次央行释放的是放松“限贷”的信号，他认为年内楼价会止跌甚至微升，但估计广州年内全面取消限购的可能性不大，因为“双紧”之后突然“双松”可能会让需求强大的一线城市“Hold不住”从而导致楼价波动过大。

　　该人士称，新政出台时点选择还是比较好的，节前工作日快结束时发布，并且经过长假消化后续波动减少，对股市影响更小一些，也有利于长假期间房企销售。

　　昨晚，广州和深圳均有银行表示，目前尚未接到有关调整个人房贷利率的通知，但由于银行业对该消息已早有预期，此次调整时间不会相隔公布时间太久，深圳有银行称最快国庆假期后一两天出台细则。不过，不少受访的银行人士认为，最终能切实执行首套房贷款获7折利率优惠的可能性不大。

　　银行回应

　　广州

　　这次银行早有准备 落地不会隔太久

　　“其实我们银行的贷款额度是很宝贵的，七折利率一时是不可能出现的，也很难把利率降下来”。广州一家股份制银行人士表示，目前其银行每天对房贷的发放都控制得很严，不能超标。对于央行文件，她表示要等国庆上班开会讨论后才能确定，“七折的可能性不大，最多也就可能回到基准利率”。

　　某国有银行人士亦表示，其所在银行房贷规模亦紧张，“最多也就是国庆后考虑回到基准利率，进一步下浮暂时未能确定”。

　　如果还是贷100万30年基准利率为6353 .6元，每月只比目前上浮5%的月供省下217元。

　　昨日傍晚，工商银行、招商银行、民生银行等多间银行的广州分行相关业务部门均未接到有关调整个人房贷利率的通知。但业内人士预计，由于银行业对该消息已早有预期，此次调整时间不会相隔公布时间太久。

　　“这次与以往突然公布一个新文件不同，这一次，大家都已经早有准备，不需要花太多时间研究新政策。”昨日有相关银行业内人士表示，关于“四大行将放宽限贷，只要还清房贷余额，再购房就算首套房”的消息在今年下半年内一直有消息传出，虽然按照正常程序，一个新文件从总行到各地分行执行需要一段时间，但此次消息传出已久，银行业对此已早有准备，总行的相关文件都应该已准备就绪，因此预计此次调整时间不会相隔太久。

　　另有银行业人士认为，新房贷政策不意味着市民借贷更容易成功：“现在多数银行的贷款重心都有所调整，如果利率下浮至7成，银行在个人放贷配额上可能有所减少。”

　　深圳

　　最快国庆假期后一两天出细则

　　据南都记者了解，目前广州地区，首套房利率普遍为基准或基准利率以上，如目前四大行的首套房利率为基准利率1.02倍～1.05倍。此次新规重新强调首套房利率下限为7折亦令市民期待房贷利率进一步走低，甚至恢复到一度的7折时代。

　　对此，上述国有银行广东省分行个贷部负责人接受南都记者采访时表示，房贷利率再次一步回归到7折时代可能性不大，不过目前房贷确实有进一步走低的趋势。他指出，2009年银行曾批量推出7折利率优惠的房贷，一个主要原因是那时银行的资金成本也不高。而现在，根据各家银行的测算，目前银行的资金成本，7折房贷利率对于银行而言是亏本的。“盈亏的平衡点大概是8折～9折。”上述国有银行广东省分行个贷部负责人对南都记者表示，今年7月份之后，随着银行房贷额度增加，市场需求减少，房贷利率已经逐步走低，而短期各家银行首套房利率还将继续下降，基准利率短期即刻在市场普遍出现，而9折则是目前各家银行可以接受的底线，而从较长的期限看，预计首套房利率有望在很长一段时间内维持在85- 9折期间。

　　此外，昨日南都记者致电的深圳四大行相关人士表示，具体的执行时间要待总行下发通知。但其中一位个贷部内部消息人士透露，在上周“限贷”松绑风声传出之时，央行已口头通知了各商业银行，现在只是水到渠成的文件出台，在这段时间内各银行对政策已经有准备，因此最快在国庆假期结束后的一两天，最慢是一个星期，各商业银行都会有具体细则出台。

　　他表示，对央行文件中提到的首套房贷最低贷款利率下限为贷款基准利率7折的指示，各商业银行按下限执行的可能性近几年都看不到。“深圳四大行的利率，现在除工行外，都已经是95折到97折。”他进一步解释，虽然实体经济形势不好，但制约利率下调重要因素是资金成本的高企，现在理财产品的收益率在5%左右，如果银行利率打7折就是4.5%，这显然很难做到。

　　一个中国银行的个贷经理也告诉南都记者，新政预计节后落地，目前房贷额度还是比较宽松的，但是越接近年底会越紧，放款速度照常，房贷利率应该还在基准以下。

　　开发商反应

　　推货节奏及价格策略

　　不因新政进行调整

　　某上市房企总裁助理顾生表示，中央房贷新政出台，一方面，释放出“限购政策可能会全部取消”的信息，给卖方市场打了“强心针”;另一方面，买方市场的刚性住房需求及投资性需求将会得到极大释放，尤其是近期准备进入股市的民间资本，极有可能在国庆期间再次投入房地产市场，这对一手房成交量将会起到较大的带动作用。“央行选择在国庆假期的前一天出台新政，极有可能是为了临时救市。如果国庆期间一手房成交量大幅度攀升，不排除在国庆后提高房价的可能性。”

　　任志强(微博)也发声称，早该如此。颐和集团副总裁赵永爽表示，央行此次举措，属于政策的合理回归，短期内不会对房地产市场带来较大的变化，但长期可能会对市场产生一定的影响。“对颐和而言，不会因为此次政策对目前集团在售的项目的推货节奏及价格策略进行调整，仍会按原计划进行。”

　　业内观点

　　救市来得太快　对房地产长远发展或不利

　　房价点评网深圳首席分析师许烁表达了对突如其来的限贷放松的“隐忧”。他说，政府救市来得太快，目前房地产行业刚遭遇了一些挫折，进入调整期，放松限贷却抹杀了这个机会。虽然在短期内可以达到救市的效果，让房地产行业呈现景气的现状，但对房地产的长远发展来说可能是不利的。其次，接下来几个月银行贷款额度可能会有限，购房者面临“僧多粥少”的局面。在这种情况下，不同的银行可能会根据自己的情况来施行房贷利率，不排除高于基准利率的可能性。

　　就算广州不放松限购　预计成交量也会增三成

　　“就算广州不放松限购，我预计接下来的成交量都会增加30%”。满堂红研究部高级经理周峰分析认为，国庆黄金周广州楼市看房量肯定会大大增加，成交量也会增加。但量价齐升的情况只能在明年第一季度出现，因为目前银行的贷款额度已近用完，“目前就算是银行想放松也没钱放”，加上公积金也基本没钱可贷，而开发商过去9个月销售业绩一般，未来去货也会视买家的承受能力而决定，目前的任务也首要是冲年度业绩，“所以价格不会有太明显的上升”。

　　央行出手市场即将破局　股市或涨停

　　合富房地产经济研究院院长龙斌认为，房地产迎来实质性重大利好，这比限购政策调整的效应更大，改善性需求将会得到极大释放。“央行出手，市场即将破局，10月8日股市或涨停。”

　　二三线城市利好大过一线城市

　　值得注意的是，“取消限贷”在一线城市作用可能有限。央行通知中强调，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭可申请贷款购买住房的前提条件是“在已取消或未实施‘限购’措施的城市”。

　　也就是说，目前限购政策并未退出的北上广深等一线城市，拥有二套房以上的人群依然不能获得贷款资格。因此一线城市的影响预计仍将较为有限。

　　库存压力小于20个月的城市 都会再次上涨

　　此前，银行界以及地产界都一致强调，信贷是判断市场的最重要指标，也是最关键信号。中原地产首席市场分析师张大伟分析认为，本次央行的“松绑”，虽然未提及降准、降息，但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷，基本上是之前信贷政策的全面松绑，对市场的信号意义非常大。中原地产分析，除了少部分三四线城市，库存积压过于严重外，其他城市全面止跌，库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。

　　算笔账

　　贷款百万七折利率

　　月供可省1453元

　　买家贷款100万元，贷款30年，在目前利率普遍上浮5%的情况下，等额本息每月月供达6570.96元，30年下来需支出236.55456万元。

　　按七折利率计算，每月月供仅为5117.48元，节省1453.48元，30年下来支出亦减至184.22928万元，总共可省下52.3万。

　　央行放松限贷

　　房价会涨吗?

　　不会34.6%

　　不好说14.7%

　　会50.7%

　　现阶段你会买房吗?

　　不买59.3%

　　买22.4%

　　不好说，暂时观望18.4%