解读好房子的七大要素 专家教你轻轻松松购房

　　什么样的房子才算是好房子？正如一千个人心目中有一千个汉姆雷特，需求不同的购房者心目中的好房子也各式各样。专家表示，虽然购房者需求各异，但好房子有必须的要素，按图索骥就能找到适合自己的好房子。

　　好房子要素之一：

　　户型好

　　户型是好房子最重要的因素，可谓“方寸之间显千秋”，它不仅决定了人们的居住品质，还影响着人们的生活方式。优秀的户型像衣服一样贴身、一样舒适。

　　一套好的户型必须做好“通”、“透”。如果客厅、餐厅相连，那么最好有开放式阳台或大玻璃窗相呼应，这样既能保证客厅的采光充足，又能满足通风需求。厨房和卫生间要做到明厨明卫，具有良好的采光和通风条件，避免细菌繁殖。最重要的房间莫过于卧室，卧室作为人们居住和休息的主要场所，采光和通风更为重要，一套好户型，卧室的朝向一定要好，此外应该尽可能多的房间朝南。

　　昆明市规划设计研究院顾问总工程师徐兴华表示，关于住宅的光照要求，以冬至当天1小时以上阳光直射为标准，但实际上，这个要求只是最低标准，一般朝南的户型采光较好。就昆明的实际情况来说，朝向正南、东南、西南的户型采光较好，是户型中的好朝向。而朝向东北、西北和正北的户型则采光不好，不建议选择。对于不少昆明人喜欢的西向房，徐兴华表示，西向房虽然下午光照时间长，但需要房间的进深达到一定的距离，否则过强光照会影响人们的正常起居。

　　现在大多数房子都设计有2~4个阳台，具有不同的功能，是房间内部功能的有效补充。而户型内的分区也应明确，干湿分离、动静区分。客厅、餐厅、厨房、娱乐室等公共活动区应该具有生机和活力，而作为休息的卧室需要最大程度的安静，也可以保障私密性。卫生间要远离厨房，以免污染。但可以靠近卧室，便于使用。同时，要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。

　　好房子要素之二：

　　低密度低容积率

　　低密度的直接表现就是容积率，对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较低，建筑密度一般也就较低，一个良好的居住小区，高层住宅容积率不应超过5，多层住宅容积率不应超过3，绿化率应不低于30%。但受到土地成本的限制，并不是所有项目都做得到。

　　此外，宽幢距和公摊面积也应该注意。越宽的楼间距越能体现居住的品质，一般要求楼间距为1：1，这样可以保障阳光直射的时间，以及通风和私密性。公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。多层住宅的公摊比例一般在8%~15%，高层住宅的公摊则在15%~30%之间。公摊越小，住宅的使用率越高。

　　好房子要素之三：

　　小区环境好

　　一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分，有的是引进了大型超市，有的配套学校是与名校联姻，会所更是功能齐全，吃喝玩乐无所不包，业主大可以足不出小区门就能满足所有生活和休闲娱乐所需。一般来说，小区内的配套有服装店、裁缝铺、洗衣房、超市、菜场、面包店、饮食店、小吃店、银行、药店等等。

　　小区绿化率反映了一个小区内部各类绿地占总面积比例的多少。居住绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面有重要作用，也是景观建设的重要部分。此外，小区景观应该优美，留下足够的公众空间，便于居住者进行休闲和互相交流。

　　地下车库也是小区配套中的重要一部分。设计合理的地下停车场可以保障业主的停车空间，并做到人车分流，减少事故和纠纷的产生，减低噪音和尾气的污染，也给小区住户以更安全更安静的居住环境。就车位比来说，中高端小区一般要达到1：0.6~1：1的车位比，才能满足住户的车位需求。

　　好房子要素之四：

　　地段优越

　　决定房产价值的很大一部分是地段，随着城市的发展，中心区的范围也在不断扩大。但就土地而言，中心区的土地始终是稀缺性资源，这是中心区房产紧俏的重要原因。楼房所在的地段片区代表城市的发展方向，规划理念先进，代表未来发展方向的区域，同样是较好的地段。中心区的房子一般也是抗跌性最好的房子，每次降价潮来袭，中心区的房子很少受到影响，这与其地段的稀缺性是分不开的。

　　好的地段也为生活和工作提供了更多的便捷。靠近公交车站、地铁站、快速干道旁的房子受到更多的关注。如果每天花费2小时在交通上，一个月的交通时间成本就是60个小时，一年相当于有30天都花费在交通上。

　　除了城市中心区是居住的好地段之外，有独特自然资源的区域，也是良好的居住地段。比如昆明的滇池路，因为靠近滇池，空气质量和绿化覆盖都较好，也是高端住宅云集之地。

　　好房子要素之五：

　　配套齐全

　　房子盖得好，小区内部设计合理，但所处的大环境同样不可忽视。公共配套设施是否齐全，也是衡量好房子的一个重要因素。所谓公共配套设施包括：公共交通、教育、医疗、商业等区域配套设施。

　　对于有孩子的家庭，教育问题无疑是最牵动人心的。购房时考虑孩子的教育问题成为越来越多购房者的选择。顺应人们的需求，“名校+名盘”的房地产开发模式越来越多地出现在昆明，特别是一些大盘，纷纷与名校联手，名校入驻某社区的新闻不断出现，打出教育地产的旗号。不少楼盘在宣传时都刻意强调周边的教育资源。在购买此类楼盘时，一定要注意其周边的教育资源是否能够覆盖到该小区，入驻小区的学校入学是否有条件，购房后孩子何时能够正式入学等问题。

　　公共交通是否发达，是衡量一个小区是否宜居的主要因素。小区周边的公交系统是否发达，有无轨道交通，交通路网是否四通八达，直接关系到居住者出行的便捷程度，以及与城市中心区域联系的紧密程度。徐兴华表示，公交系统是人们出行的首选，公交发达会方便人们出行。轨道交通站的500米范围内，是可以直接步行到达的区域，也是交通情况良好的区域。超过500米，就需要二次接驳，需要考虑公交支线是否便捷。

　　医院同样是重要的生活配套设施，可以在家门口方便地就医，也是考察社区配套的重要方面。此外，还有大型商场、大型超市等区域性商业配套。

　　好房子要素之六：

　　物业服务周到

　　穿着统一的服装，永远保持谦和的态度，遇到业主开车进门，指路手势比交警还标准……这只是人们对于高品质物业的第一印象，实际上，物业的重要性远远大于表面上看到的这些。

　　住宅外墙的清洗，社区内公共设施的日常维护，社区环境的打扫和安全的保障等等，都要依靠物业人员来进行。住宅内部水电气系统的维护也至关重要，出问题时物业人员的及时处理和救援，将给生活带来极大便捷。另一方面，好的物业公司会定期举办各种社区活动，丰富社区文化，给邻里间更多彼此接触和了解的机会，有助于整体社区氛围的提升。

　　在重视物业服务已成趋势的今天，有的楼盘聘请知名物业服务公司为指导，有的楼盘倾力打造自己的物业服务公司，有的楼盘重金聘请知名物业公司入驻小区……这些都使得昆明楼市的整体物业水平不断提高，也让更多人享受到了家的便捷。

　　好房子要素之七：

　　科技含量高

　　随着科学技术的发展，房子的建造中也有越来越多的高科技因素进入。这些新技术或方便人性化管理，或具有低碳环保功能，极大地改变了我们的生活，也成为好房子的重要因素。

　　楼盘是否先进，房子是否更实用，与全面的智能化管理分不开。目前，智能化管理已成为现代社区的基本管理模式，大部分社区都设有相关设备，比如楼宇可视对讲门禁系统、火灾自动报警及联动控制系统、闭路监控、停车场管理系统、LED电子公告系统等。这些先进科技进入生活，能更大程度地保障业主生活的安全性和便捷性。

　　目前，主打节能环保牌的楼盘仍然不多，但实际采用节能技术的楼盘却会越来越多，并将成为一些高端品质楼盘的主流趋势。此类楼盘除了在节能环保上下功夫，对楼盘的细节品质也更为关注，如采用家居智能化、中空玻璃、外墙保温等技术。虽然这些技术在实施上仍有成本过高等问题，但低碳环保的大趋势已经形成，也成为品质楼盘的必然选择。未来具有智能化管理和低碳环保等高科技的房子，才是好房子进步的方向。