鲁单独二孩拟7月实施 东营房地产市场添动力

　　日前，“单独二孩”政策在上海、广西两地正式“落地”。截至目前，全国已经有8省区市落实该项政策，其他多个省份也给出具体时间表。经过申报备案并获批准，山东省“单独二孩”政策有望于今年7月前后正式实施。“单独二孩”政策放开，对你买房有哪些影响呢？会不会给您买房或者换大房子增加动力呢？

　　山东单独二孩“可行性方案”拟7月实施

　　据山东省卫生厅副厅长仇冰玉介绍，“单独二孩”政策的具体实施方案，山东省目前已经拿出一个可行性方案，并上报至国家卫计委申请备案。若获得审查同意，该方案将呈送山东省人大常委会审议通过，然后修改《山东省人口与计划生育条例》，符合“单独二孩”有关政策的夫妇根据新修改的条例就可以依法生育二孩。

　　据介绍，我省上报国家卫计委的“可行性方案”中，将“单独二孩”实施时间拟定在7月份。若一切顺利，该时间也有望提前。

　　仇冰玉说，根据相关专家预测，在目前我省符合“单独二孩”政策的夫妇中，有70%左右的夫妇有生二孩的意愿。“单独二孩”一旦实施，预计到2015年，我省会出现一次生育高峰，届时全省出生人口总量会有较大幅度的增长。另外，受此政策实施的影响，专家预测山东人口“峰尖”出现时间将相应地推后3-4年。

　　3年后大户型学区房或更加抢手

　　“单独二孩”政策的放开，地产市场将会迎来一定程度的利好。业内人士认为，80、90后城市已婚夫妇中独生子女占了九成，一旦“单独二孩”政策实施将会在房地产原来供需基础上增加更多需求。业内人士进一步分析称，二孩政策尤其将促进大户型住宅和学区房销售，不过这种状况需要三年左右的时间才能真正体现在市场上。

　　“二孩政策的放开，对大户型住宅销售将是有利因素。”业内人士认为，大户型住宅在市场长期以来不是很受欢迎，而多生一个小孩，父母有两个选择，一是多买一套作为长远打算，二是以小换大，两种选择都对住宅交易市场有增量的效应。此外孩子出生后必然面临上学问题，因此二孩政策也会让学区房更加抢手。不过，从政策的放开到市场效益出现有一个滞后的过程，真正出现二孩住房增量可能要延缓三年左右的时间，马上出现住房销量的增长不太可能。

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　　预测小四居或取代小三居

　　放开“单独二孩”，对楼市会有何影响？不少业内人士表示，此政策的出台或将再次刺激楼市发展，“小四居”或取代“小三居”。中国人素来有为儿女置办婚房的传统，多生一个孩子无疑也就催生了新的住房需求，很有可能会转变成刺激未来楼市销量的一个诱因。

　　不少房企意识到，在家庭人口可能增加的情况下，“两房”这种户型在未来或将不再是刚需的首选，而“小四居”或取代“小三居”火起来。有业内人士表示，随着这类买家群体的增加，“小三居”为主的置业需求将逐渐向“小四居”过渡。自住型中高端社区在户型配比上会考虑适当增加四房的比例，同时也会将双儿童房的设计引入，也会更注重房屋上层空间的利用。尽管短期可能不会太明显，但这绝对是未来户型布局的新方向。

　　或降低楼市需求

　　笔者在采访过程中发现，大部分人认为“单独二孩”政策对楼市是利好消息，但也有一部分人认为反而可能降低需求。

　　“很多人买房子，不一定是因为原来的房子不够住了，而是因为家庭储蓄越来越多，希望通过买房来实现保值的功能。”某项目销售总监说，让这些人生二孩，等于让他们的存款有了去处，奶粉啊、教育啊都能花不少钱，也许反而会让他们打消买房的念头。再者，对于财力比较雄厚的家庭来说，生一个、两个孩子影响不大，但对于一般家庭来说，多一个孩子就会多一笔支出。

　　会使房产市场更加稳定

　　此外，还有市民表示，“单独二孩”可以改变目前大量的“421”家庭结构，未来几十年，不少年轻人可能会继承父辈和祖辈的房产，形成巨大的剩余，可能导致房地产价格不稳定。而现在增加了小孩，就等于未来有比较稳定的成年人群体接盘，房地产市场也会更加稳定。

　　二孩计划影响换房计划

　　“家里多个小孩，玩耍嫌客厅太小，睡觉怕房间不够。”在计算了自家的居住舒适性后，不少有计划“添丁”的家长们发出了这样的感慨，如果准备再生一个小孩，就要把家里的空间先计划好。而东营一些经济收入水平较高的家庭，倾向于购房一步到位。

　　打算生二孩的，或者是生了二孩的，最朴实的想法都会考虑：生下来孩子住哪儿？在没有开放二孩之前，家庭模式一般是2+1，两居是房产市场上刚需最青睐的户型，即使是父母来帮着照顾孩子，大两居也够住了。但是现在放开“单独二孩”后，也许不少人就要开始考虑二套房了。

　　孩子出生后，一个妈妈带两个孩子，要么当全职母亲，要么请父母或者保姆帮忙照顾，这个时候，置换三居就迫在眉睫。因此，在未来的房地产市场当中，改善型需求将会继续上升，新建住房的户型设计也会随之改变。

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　　增加可变空间渐成潮流

　　业内人士预计，今后，刚需购房将出现分化，一种是110—120平方米左右的四房户型，另外一种则为今后双子女考虑，第一套房就购买130平方米以上的中大户型。此前130—150平方米之间的房型，定位在较高端改善需求，今后有可能增加受众，成为普通刚需户型的主流之一。

　　不少房企已经在往这方面努力，目前多数在售或待售的新房通过减少公摊面积设计了不少可变户型，比如通过设计入户花园、阳台、挑高露台甚至挑高卧室、入户客厅等方式，将这部分的建筑面积不计入容积率，作为赠送面积。以往在小面积中，这部分赠送面积会作为次卧使用，但在大面积房源中，就可以作为独立的儿童房使用。

　　除此之外，在大户型中还引进了主卧套书房设计，如一些大户型住宅，套房式主卧配置独立书房和卫生间，双台盆设计，更彰显主人尊崇；双次卧空间宽绰，或套房式设计，或带景观阳台，给予孩子贴心照顾。将来二孩出生可把书房暂时作为小宝宝的卧室，方便家长照顾，这些因素都是以孩子为核心考虑的。

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