六种情况可应急动用 房屋“养老金”明确使用细则

　　住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是居民住房的“养老钱”，房子有啥问题需要维修都要靠它。昨天记者获悉，为保证维修资金的及时、合理、有效使用，无锡市住房保障与房产管理局近日下发了《关于规范市区住宅专项维修资金使用程序的通知》（以下简称《通知》），规范并简化了房屋“养老金”的使用程序，从7月1日起实施。

　　达不到双“三分之二”怎么办可由业主大会授权业委会统筹使用

　　按照建设部相关规定，维修资金属全体业主所有。动用这笔钱，正常的使用程序是必须经占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主签字同意。但是在一些“空关率”较高的小区，想要实现双“三分之二”很难。而有的小区业主对使用维修资金达不成共识，比如有业主认为“公共部位与自己无关”，又有住户觉得“谁想要维修就自己掏钱”。类似想法一定程度上成了动用维修资金的“拦路虎”。而从本月起实施的《通知》规定，可由业主大会授权业委会统筹使用维修资金的利息部分。

　　明确维修资金的申请主体是《通知》的重要变革，即维修资金可由小区业委会、物业公司或无管理单位的相关业主提出申请。房改房维修资金的使用，由房屋原产权单位提出申请。当然，所有提出申请的维修资金必须专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。而依法应由建设单位或是施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，水电气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修养护费用，人为损坏造成的修复费用等，不得从维修资金中列支。

　　申请流程视金额大小区别对待5万元以上需事前申请、公示、审计

　　维修资金的使用，遵循方便快捷、公开透明原则。前不久，北塘区某小区向市物业管理中心申请使用52万元的维修资金，但是经第三方审计核算下来实际使用的费用却是38万多元，两者相差多达14万元。数据显示，在今年一季度核定的49起项目中，需使用的费用近1000万元，但实际使用不足800万元。

　　“实际使用的费用和申请的费用发生较大差距不是个案，其中甚至有弄虚作假的情况。有的虚假申请项目到现场查看，结果当场被拆穿，房屋根本就是好好的，没有出现报修所说的问题。”据市物业管理中心相关人士介绍，为确保维修资金使用安全、有效、到位，今后将按照不同的使用金额进行流程上的区别对待。单项申请金额在5万元以上的，需先提出申请，维修资金使用方案须在小区内公示7日（房改房维修项目除外），充分维护广大业主的知情权，后由市物管中心受理。中心将在7个工作日内组织专业人员到现场踏勘，现场踏勘后7个工作日内出具踏勘建议，并让第三方机构对修缮工程所需的总金额进行核定，核定之后再开展施工。项目金额5万元以下的，且符合维修资金使用相关规定的项目，相关单位（物业公司、相关业主）可自行组织施工并经验收合格之后，再向市物业管理中心提出结算申请。

　　六种应急情况下可启用维修资金可先组织施工后报主管部门确认

　　去年5月1日开始施行的《江苏省物业管理条例》，首次明确维修资金六种应急处置方法：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；楼体单侧外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；危及房屋安全的其他情形。

　　结合无锡本地的情况，无锡在去年5月开辟了“遇急从简”的维修资金提取方式，成功解决了多例小区房屋维修难题。此次无锡又对这六种应急情况使用维修资金程序作了进一步规范。即当住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等发生沉降、变形、倾斜、折断、坍塌等危及房屋主体安全的，房屋管理单位或相关业主须向市房屋安全行政管理部门申请房屋安全鉴定或房屋安全评估并取得房屋维修技术性方案后，提出使用申请。

　　涉及电梯、消防设施的应急维修、更新和改造以及符合“省条例”规定的情形，由专业单位出具检定建议及相关设施维修、更新和改造方案。由所在地街道办事处（乡镇人民政府）或区级房管部门出具证明材料后，提出使用申请。当然，遇到小区内突发情况，严重影响到居民正常生活的情形，来不及向相关部门申请的，房屋管理单位可以“先斩后奏”，立即组织施工，进行抢修，并在3个工作日内提供相关资料报市物业管理中心确认。

　　为确保资金安全，单项费用在5000元（含）以上的应急使用维修资金，应由专业人员到现场踏勘，由审价单位对决算进行审价。应急单项维修费用不足5000元的，可以经利害关系业主、业委会或是物业管理委员会同意，委托市物业管理中心进行决算审核。