【以案说法】房屋买卖不成，定金如何处理？

　　大众网东营8月4日讯 （通讯员 张巍）在当前房地产行情剧烈变化的形势下，买卖房屋退定金的纠纷层出不穷。近日，利津法院受理了一起商品房预约合同纠纷,经调解，被告某房地产公司将已收定金10000元返还原告。

　　2016年3月13日原、被告签订了房屋认购协议，协议约定房屋位置、价款、面积、房型等条款，并约定如当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退；如当事人签订《商品房买卖合同》，已付定金抵房屋购房款，同时还约定七日内签订正式《商品房买卖合同》并付清首付款，协议签订后原告给付被告定金10000元。后在签订《商品房买卖合同》时，因对交房期限和楼房验收标准未达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》,被告拒不返还定金，原告遂诉至本院。

　　法官说法：本案首先应确定双方签订房屋认购协议的性质，协议虽约定了房屋、位置、价款、面积、房型等条款，但双方对交付条件及日期未作约定，且协议还约定需另行签订《商品房买卖合同》，故该协议属于预约合同。其次，本案原、被告是否应承担违约责任，房屋认购协议签订后，双方当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，这种情况下，预约合同应当解除，合同约定的定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。最后，双方认购协议中约定“当事人不能签订《商品房买卖合同》视为自行放弃房屋的房号保留权，定金不退”的内容，该内容属合同中的格式条款，由于合同一方事先拟定，重复使用，且加重对方责任，故应当为无效的规定。