房产证券化或落地济南 房地产去库存化也需“供给侧改革”

　　世界上最大的马桶盖、电饭煲生产基地都在国内，产品愁销路，国人却舍近求远到日本抢购高价货，这是为什么?“因为我们的供给出现了问题，生产的产品不是消费者所需要的，供给与需求出现了错位，所以国家提出供给侧改革，使生产的产品适应需求侧，也即消费者需求。”22日在济南举行的“2016绿色人居地产论坛”上，齐鲁房地产建筑业协会会长李得华说，同样的道理，房地产行业要消化库存，也需要“供给侧改革”。

　　新变化：开发商盖房子得满足高层次需求

　　李嘉诚曾有一个著名的论断：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这也被誉为地产置业的永恒秘笈。“这一秘笈的确好用，也会在今后相当长的一段时间里继续发挥作用。”李得华说，但时代在变，固守这一秘笈也不行。

　　“去年全国36个大中城市的销售额占全国的3/4。”李得华说，这意味着广大三四线城市销售额占比非常低，仅占1/4，这是结构性过剩，一时难以解决;最为关键的是，目前待售房存在严重的同质化问题，同一地段，这个楼盘的房子与隔壁楼盘并没有大的区别，这会导致竞争惨烈，消化库存是一场“马拉松”。

　　与此同时，随着房地产市场由卖方市场向买方市场转变，人们的需求也在改变：过去没有房子，有房子住就很好了;现在房子相对过剩，人们就得挑一挑，多样化、个性化、互联化需求就会出现。李得华认为，如果开发商不能适应这种变化，一味像过去那样满足最低层次的居住需求，而忽视宜居、舒适、感情、社交、娱乐等高层次需求，势必会被淘汰。

　　据透露，目前南方一些城市的开发商已经开始转变，比如南京，由于地处长江南岸，普通住宅都没有集中供暖，冬天会很冷;一些新开发商在建设新住宅时，便会考虑到用地源热泵供暖，尽管价格比同一地段的房子每平方米高出两三千元，但依然比没有供暖的好卖，这就是供给侧主动调整的结果。

　　新趋势：让实体房子变成更容易流通的证券

　　在济南知名地产评论人、买房网总经理赵鲁梁看来，目前开发商面临的压力一方面来自于库存，另一方面来自于融资难、融资贵。作为资金密集型产业，房地产从拿地到开发，再到工程运营，无时无刻不与金融业有着千丝万缕的关系。统计数据显示，目前我国房地产开发资金，46%来源于银行信贷。

　　“银行的钱多数都是吸储而来，而现在银行给存款者的利息很低。”赵鲁梁说，随着市场利率下降和无风险收益率呈下降趋势，以及股票投资“不靠谱”，不动产资产证券化业务市场环境将越来越好，这意味着普通人也可以投资房地产开发，从而获得收益，这将颠覆传统炒房客投资房产，依靠房产升值和房租来实现盈利的传统模式。

　　这种转变源于央行和银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中明确提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金试点”。“去年可谓房地产资产证券化的‘破冰之年’，很多开发商在外地已经开始试点，很快就有可能在济南落地。”赵鲁梁说，这样做是双赢的，开发商解决了资金问题，普通投资者又可以盈利。

　　赵鲁梁说，借助互联网思维，让实体房子变成更容易流通的证券，房地产的资产证券化时代即将到来，普通市民也会多一种投资渠道。

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　　什么是“供给侧改革”

　　究竟何为“供给侧改革”?一般来讲，需求侧有投资、消费、出口三驾马车，供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素。供给侧结构性改革旨在调整经济结构，使四大生产要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。

　　我国为何要进行供给侧改革?据了解，2007年以来中国经济增速逐年下滑，但需求刺激效果甚微。需求不足仅是表象，供需错配才是实质，因而需要从供给端着手改革。供给侧改革也有先例，上世纪七八十年代，美、英相继陷入滞胀，“里根经济学”和“撒切尔主义”分别采用减税和国企改革等措施帮助本国经济走出衰退的泥淖。如今中国的“供给侧改革”更注重经济结构的优化。

　　2015年山东房地产

　　明显回暖

　　全年完成投资5892.2亿元

　　同比增长1.3%

　　商品房销售面积

　　2014年

　　同比下降11.1% 2015年 同比增长6.0%

　　住宅销售面积

　　2014年 同比下降14.3% 2015年 同比增长7.0%