专家：国五条细则意味着楼市强征个税时代到来

　　 100万房价个税多缴14万 二手房买卖抢搭“末班车”

　　“20%个税”引发连锁反应

　　3月1日，国务院出台“二手房交易差额征20%个税”政策，自2006年以来，二手房强征个税经历了试征、停征、反复等一系列震荡，最终尘埃落定，悬而未决的个税征收成为板上钉钉的事了。

　　即便如此，“强征个税”还是引发一系列连锁反应，二手房集中过户抢搭末班车，房管、地税部门“紧急加班”应对，中介挂牌房源激增买卖方一拍即合……

　　毫无疑问，新政不容投资者再有任何喘息之机，然而，此举将对郑州楼市影响几何，对消费者带来哪些指导作用，让我们理性分析、冷静以对。记者 王磊

　　100万房价个税多缴14万

　　来郑工作5年的赵先生打算在郑东新区购买一套二手房，从年前看房一直看到现在，也没有拿定主意。最近“二手房交易差额征20%个税”的政策甫一出台，他意识到时间更加紧迫了，得赶紧出手。

　　在郑州，购买二手房有个不成文的规则，那就是卖方一般报个“净落价”，购买二手房的所有税费均由买方承担。

　　如此看来，如果赵先生购买一套郑东新区价值100万元的小户型，按现行政策，他需要替业主缴纳总房价的1%的个人所得税，即1万元；但是，如果按照新政策，假设该小户型当初购买价为30万元，如果此房源已满5年可上市交易，但并非业主的唯一住房，按照差额计税即(100-30)×20%=14万。

　　这凭空多出来的14万元的税钱，让赵先生头痛得很。他告诉记者，买套小户型也是为了自住方便，并非是为了投资，但是，多出来的14万元大大提高了购房的门槛，如果加上营业税、契税、交易税等费用又得多出好几万，实在是无力负担。

　　赵先生希望，政策应区别对待，不要伤及无辜，对于非投资性的首套自住购房，应给予相应税费的减免或返还。

　　二手房买卖抢搭“末班车”

　　与赵先生一样急切的人还有很多。

　　上周末，郑州市房管局郑东新区和西区交易大厅临时加班，以解市民燃眉之急。周日下午四点，郑东新区郑州市房管局办事大厅依然是人声鼎沸，过户、交税、抵押、收费等窗口排起长龙。

　　“20%的税谁受得了啊，大家都想着赶紧过完户，把税给缴了，早办完早省心，不能再拖了！”排队的市民大多揣着这样的心态，由于完成整个交易需要去多个窗口办理，买卖双方约好了和中介工作人员分别在几个窗口前排队，着急之情溢于言表。

　　伯乐房产汉飞城市公园店店长胡战雨告诉记者，从3月1日以来虽然只有短短几天，但“二手房交易差额征20%个税”的政策已深入人心，从最近房源挂牌和成交量大幅提升就可见一斑，不少客户专程跑来咨询相关事宜，很多人在咨询过程中会当即下定，抢搭末班车，以免贻误时机。

　　他还预计，在政策正式落地郑州之前，二手房交易量还会持续火爆。但政策一旦落地，二手房会面临短期震荡，长期看涨的趋势。因为二手房交易门槛的提升，会把“刚需”推向新房市场，造成新的供需矛盾，从而带动新房价格上涨。众所周知，二手房是参照新房定价的，新房涨价最终会拉动二手房价格的上涨。

　　20%看上去很美实施则很难

　　从历史上看，杭州早在2004年就开始征收二手房交易差额20%的个税，二手房市场在经历短暂的“冰封期”后，价格迅速攀升，其原因就在于卖家转嫁成本，让二手房价格水涨船高，使得该市不得不于同年9月暂停征收。

　　“20%看上去很美，实施起来很难。”近日，全国政协委员、经济学家李稻葵，对“二手房交易差额征20%个税”发表上述看法。

　　在他眼里，长期来看，房产增值部分的确该交个税，但短期来看不具备可操作性。因为房屋差价无法衡量装修款和时间成本等因素，在国内投资渠道有限，地方财政过分依赖土地等问题不解决的情况下，房价不可能下降。

　　本地一位不愿具名的专家直言，这次的规定意味着个税的严格征收甚至是强制征收时代的到来。其出发点是很好的，但新政涉及到对商品房、自建住房、经济适用房、已购公有住房等几类物业进行不同的估值，调查难度会很大。

　　他还指出要警惕在交易环节，买卖双方签订“阴阳合同”，把房款写得比较低，以此来避税，税务部门也很难调查取证。

　　微言大义

　　叶檀博士，知名财经评论家、财经专栏作家

　　@叶檀：多如牛毛的房地产税费必须正本清源，房地产征收资本利得税并非绝不可行，关键是把资本利得税或者物业税统一在清理税费的框架之下，把房地产与货币金融、地方财政统合考量，任何局部改革都成为房地产大型改革的有益补充，如此，房地产市场纠偏有望。

　　原中国社科院金融研究所金融发展室主任

　　@易宪容(微博)：“国五条”实施细则迅速落实，不仅会对住房市场产生巨大的冲击，进而发生根本性变化，而且也表明新一届中央政府上任之后，对房地产宏观调控根本不会放松，反之会进一步出台更多政策让房地产市场回归到消费为主导的市场，让房地产泡沫逐渐挤出。

　　有问有答

　　☆房屋原值该如何计算？

　　在实行网签联机备案政策以后，全省范围内房地产市场得以有效规范，商品房交易都被登记在案，房屋原值一目了然。但市场上同时还存在着一批原始价值不能明确的老房子，例如早期自建房和集资建房。

　　业内人士建议，这部分房子基本都是老房子，在郑州这样的房子应该在1995年之前交付的，那是尚没有商品房相关政策，对于这种类型的房子，如果房屋总价1%征个税的办法取消，政策应该明确出台政府指导价格来界定征税额度。

　　此外，二手房还有银行贷款、房屋装修等成本因素，这些成本是否计入房屋原值，还有待进一步明确。

　　☆房改房是否会差别对待？

　　例如，王先生有一套地段不错的100平方米的房改房，当年所交房改费用10万元，目前此房市价90万元，而如果按照交易差价20%计征个税，这套二手房交易仅个税就要16万元。

　　业内人士指出，郑州已购公房交易量约占二手房交易总量的半壁江山，此类房屋有历史原因，完全按照交易差价20%计征个税，数额的确太大，应细化政策区别对待。政府可根据该区域市场成交现价，定一个指导价格，按照指导价格与成交价格的差额征税。