楼市分化严重 中高端改善住宅成为抗跌绩优股

　　杭州打响了2014年楼市降价第一枪，随后常州雅居乐星河湾等楼盘相继降价。同时，王石、任志强等地产大佬也在不同场合表达了对今年楼市的担忧。“房价暴跌论”“崩盘论”开始蔓延。与“崩盘论”针锋相对的是市场上也出现了“挺涨派”。一线城市土地市场持续火爆，成为“挺涨派”的重要支撑。部分中高端楼盘不断续写“日光”的纪录，如3月29日开盘的北京亦庄金茂悦三期当日即告售罄。由此，有专家判断，一些中高端改善楼盘仍然涨势明显，成为抗跌绩优股。

　　一线城市改善型需求产品供不应求

　　面对去年下半年楼市暴涨，“京七条”“沪七条”“深八条”相继问世，8个二线城市也紧急调控。限购、限贷、提高二套房首付、抬高非户籍购房门槛、增加供地等一整套调控组合拳纷纷打出，让楼市“大佬”们也感到了寒意。“2014年肯定会比2013年难一些。不同的城市、不同的项目、不同的企业分化会特别厉害。”融创集团董事长孙宏斌3月26日在香港业绩会上表示。

　　孙宏斌直言，北京的中高端改善型项目会卖得更好。他认为，在过去的几年里，大多数开发商都在做刚需项目，而政府现在集中力量做保障房，都是刚需类产品。相对而言，改善型产品则较少。中原地产首席分析师张大伟也指出，目前北京一年的土地供应量大概在1000万平方米，其中30%的限价房，40%的自住型商品房，真正用于商品房开发的只有30%。这种用地规划决定了商品房供给不足，特别是受此前政府调控政策和目标影响，中高端楼盘供给严重不足、更为稀缺。

　　今年2月，亦庄金茂悦项目以2.45亿元的销售额一举成为当月北京住宅普宅成交金额的销冠。春节前，该楼盘首期亮相当日就告售罄，开发商不得不应需一月内二次开盘，书写了京城楼盘销售的传奇。3月29日，亦庄金茂悦三期开盘，再次续写了首日售罄的“金茂速度”。

　　中高端全配套楼盘成抗跌绩优股

　　今年北京自住房的上市以及未来5万套自住房供应的承诺，让不少刚需产品受到不小的冲击。

　　通州某开发商赵某就感觉到，自住房的大量上市，使大部分有资格的普通购房者都会抱着“有便宜就要占”的心理，去申请有投资价值的自住房，普通商品房项目蓄客难度加大。目前北京共有恒大御景湾、金隅汇景苑和金隅汇星苑3个自住房项目，约7200套房源，超过117万户家庭进行了申购。北京工业大学副教授聂孝红指出，自住型商品房优势明显。它拥有独立的产权；而且价格在2.2万元/平方米以下，让刚需型纯商品房失去了竞争力。此外，自住房将作为商品房项目的一部分，可以分享商品房周边的交通等配套。

　　受自住房入市冲击，近期北京不少刚需盘降价入市，争取以价跑量。与刚需楼盘低价入市相比，受中高端产品供给不足影响，一些传统核心区域和亦庄等新区的中高端楼盘却出现了量价齐升态势，成为此轮楼市调整的抗跌绩优股。在中高端市场中，一些具有良好区位优势、品质和配套的商品房更是受到市场热捧。以热销的亦庄金茂悦项目为例，该项目位于北京南部新的核心经济增长极，高新技术和物流产业正快速集聚。在品质方面，该项目在延续“金茂系”品质的基础上，引进全置换式独立新风系统、生态空调系统、负氧离子空气系统、同层排水系统、净水系统、外窗系统、五级家居安防系统等八大科技系统，实现了恒温、恒湿、恒氧的宜居之地。

　　更令购房者看重的是，从广渠门金茂府引入实验二小，到望京金茂府、亚奥金茂悦引入景山学校，“金茂系”产品开创了“名宅＋名校”的模式，亦庄金茂悦项目有望再度引入名校。

　　“无论是投资需求还是自住需求，有实力的购房者都应当把握城市经济版图的变化，选择热点和有潜力的区域；同时，要选择一些高品质、有良好配套资源的住房。”张大伟建议。