今年房地产市场低迷“冷”和“冷”不一样

　　近日来，大家感觉房地产很“冷”，影响这“冷”的因素，不是大的经济环境，也不是国家房地产管控政策，而是资金。地方政府能够做到的仅仅能为需求松绑，而真正影响楼市波动的主角色是银行。

　　进入2014年，房地产市场突然间发生了变化，开始时是杭州、温州、南京等一些二三线城市出现房价波动、市场成交量下降。接着蔓延到其他城市，包括济南。济南自3月份明显感觉到市场变冷，成交量大幅下跌、开盘热闹的大场面不再见，价格出现波动性下滑，有些楼盘内部员工购房7折优惠、还有个别楼盘直接降价，市场变冷氛围笼罩着整个济南楼市，潜在购房者观望情绪渐渐变浓。

　　就全国而言，一些城市采取措施，践行差异化房地产管控政策，如已成文的南宁、铜陵，还有待审批的天津滨海新区。行政类限购政策发生变化，但市场变冷仍在继续，并曝传有些房企资金链断裂倒闭潮。由此，很多人联想到房地产市场最近一个“冬天”——2008年。

　　2008年房地产市场低迷，主要受世界经济大环境的影响。自2007年下半年开始，美国次贷危机，席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。在“地球村”的今天，我们面对的任何问题都回避不了全球环境的潮起潮落。美国次贷危机，导致我国股市暴跌、通货膨胀、油市恐慌，也导致我国房地产行业低迷，第一次感受到全球化对中国影响。地球那边的一直蝴蝶扇下翅膀，我们的海岸线就会掀起一场台。

　　而今天2014年全球环境不同，美国经济增速有望上升到2.8%(美联储的经济预测)、欧盟经济逐步走出衰退，全球经济持续复苏。

　　因此，今年房地产市场低迷与2008年有本质不同。2014年房地产形势是由内部因素导致的，是追求经济安全的动机导致的，主因是资金偏紧。这由于政府对影子银行加强了管理和银行对房地产审慎态度，让房地产行业深感资金的压力。即使有些城市放松限购政策，甚至会再有更大范围的松动政策，如“非户籍资格审查放松”、“限购范围放松”、“提供购房落户及优惠等刺激性手段”等等动作，但在银行信贷不放松、个人住房按揭贷款的政策不变动的背景下，地方政府能够做到的仅仅是为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力，对楼市影响效果极为有限的。因为楼市真正重启、止跌回升的因素是资金，所以楼市真正回升就要看什么时候在房地产行业注入流动性资金。

　　用别人的钱挣自己的钱的时代已渐行渐远，但是“冷”“暖”相间的规律却还在那里。