一项国际比较显示：中国持有房产成本最低

　　《经济参考报》记者在采访中了解到，大部分发达国家和地区都通过税赋手段来平衡房地产市场，用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。

　　类比国外情况，国内有专家建议，如果不采取税收调控的方式来增加多套房持有者的成本，不通过市场化手段来迫使其释放多余房子，则很难避免房屋空置浪费和房价上涨预期。

　　中国

　　持有成本几可忽略不计

　　柯先生在北京崇文门的国瑞城小区有一套77平方米的房子长期空着。

　　当朋友建议短期租出去，柯先生算了笔账。“按照房价每年10%的涨幅估算，这套总价400多万元的房子每年升值超过40万元。租出去每月租金差不多6000元，一年7万元左右。”

　　“关键问题是，一旦租出去，我将来都得重新装修。这房子才装修没几年，将来又要花几十万。”而房子每年闲着的费用也就3000元左右。所以，柯先生觉得房子即使闲着也比租出去划算。

　　像柯先生这样处置房产的人不在少数。不仅在北京，包括很多其他城市在内，在房价上涨收益部分面前，房屋的持有成本几乎可以忽略。

　　因此，国内才会有大量“房叔、房婶”坐拥几十套房产的中国式囤房现象。甚至各种职业的炒房团，以拥有多套房产为获利手段。

　　国内已经有专家呼吁，只有征收房地产保有环节的税收，才能抑制国内大量的投资投机性购房需求。他们建议，在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆来迫使持有多套房的人释放存量房和空置房，来平抑畸形的市场供需，只有这样才能有效地抑制房地产过度开发和投资投机，也只有这样才能有的放矢地调控房地产。

　　德国

　　炒房会被征收“投机税”

　　德国是欧盟国家中房屋拥有率最低的国家之一，住房拥有率不到一半。在人们的印象中，德国房地产市场监管法规极其严厉，人们的购房意愿普遍低下，房地产价格多年波澜不惊。

　　德国赫尔曼房地产公司房地产顾问吕晓曼告诉《经济参考报》记者说，为了抑制房地产投机，德国法律对房屋出售牟利设置了“防火墙”“在德国没有炒房的概念。”

　　按照规定，在德国购房后10年之内就出售的话，得利部分将被征收15%的“投机税”。如果再加上其他各项费用，投机客想要通过短线炒房获得暴利的可能性大大降低。

　　无论新房旧房，在德国购房都涉及税费以及其他手续费问题。以柏林为例，购房者除了房款之外还要交付4.5%的土地税，1%到1.5%的公证费以及0.5%到1%的登记费用。

　　如果要买一处二手房，涉及的费用就更多了。据统计，买一处二手房涉及的额外费用平均而言要占到交易价格的10%左右。对于购房者来说，除了要向中介交纳的中介费之外，还要负担3.5%左右(各地区税率不尽相同)的产权交易税和公证费。

　　购房者是否空置房屋完全取决于个人，德国的相关管理机构并无针对空置房屋的处罚措施。一旦买房完成后就有物业费等日常支出了。

　　由于房屋的情况各不相同，房屋的维护成本不尽相同。相对来说暖气和热水是两大项支出，此外还有垃圾处理、照明、电梯费等等“有的房子每平方米核算下来达2欧元，有的则达到了每平方米3欧元至4欧元。

　　而在房屋购买环节，德国银行普遍对房屋贷款的风险十分谨慎，因此对申请人的审核比较仔细。银行给予每位房屋贷款人的条件不一，有的人甚至能从银行申请到零首付，而也有的人则可能必须首付50%甚至60%。

　　近年来随着房地产市场价格的上涨，包括法兰克福在内的一些德国城市租房市场一片繁荣，许多人之所以投资买房，看中的也是租房的投资回报。按照德国税法规定，出租人要依法纳税，税率根据每个人的情况可能会各有不同，普遍来说在30%左右。此外，在旺盛需求的驱动下，德国各大城市的房地产价格一路上涨，柏林等城市甚至一年内平均价格上涨超过20%。

　　房价的快速上涨引发了德国一些政治家和银行家的警惕。德国央行去年曾发布报告对快速上涨的房价表示担忧。

　　德意志银行的报告显示，一旦德国房地产市场出现泡沫风险，从德国央行到联邦和地方政府都可以采取措施应对，比如说收紧银根、减少贷款供应量，通过提高公证费等方式增加交易成本，以及增加供应量等遏制房租上涨势头。

　　美国

　　持有成本约占家庭收入的1/4

　　2011年的美国社区调查显示，2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元，约占每月家庭收入的21%。

　　据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯?布塔斯介绍，出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁，也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面，美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元，终身赠与税免征额为525万美元，超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面，免征额同样为525万美元，超过部分最高税率也达40%。

　　由此可以看出，在美国炒房的成本非常高。

　　假设购买一套20万美元的住房，如果想在一年内卖掉，需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本，而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据，去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元，仅同比上涨11.5%。

　　在美国，房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成：一是房屋本身的价值，二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定，各地区差别很大，大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%，分上、下半年两次缴纳。

　　例如，在弗吉尼亚州阿灵顿县，一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言，房价越贵，房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据，美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。

　　在美国，出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元，已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房，则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内，资本利得税税率等同于个人所得税的税率，一般为25%；购入与出售间隔时间在一年以上，资本利得税适用税率相对较低，一般为15%。

　　美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。

　　从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房，交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等，一般合占住房售价的7%至10%。其中，房产经纪中介费所占比重最大，约为住房售价的4.5%至6%。

　　在美国购房，首付比例多数为房价的10%或20%，具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房，首付20%，即4万美元，按30年期按揭、固定年利率为4%计算，包括房产税在内的平均月供资金是930美元。

　　另外，卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。