专家解析收房验房十大关键词及其他

　　??专家解析收房验房十大关键词

　　??关键词一：合同

　　??新浪乐居讯 根据商品房买卖合同的约定，商品房在达到交付使用条件后，开发商应以电话、邮寄或媒体公布的方式，正式通知业主收房；购房者应在获悉收房通知的一定时间内，及时收房，并做好收房的相关准备工作。

　　??合同中的以下四个条款应熟知：

　　??第三条：买受人所购商品房的基本情况。其中包括：位置、结构、层高等内容，业主在验房时应注意对照。

　　??第八条：对于出现未按照合同约定时间交付使用的楼盘，业主可依据第九条：出卖人应以逾期交房的违约责任的内容，来要求开发商进行赔偿。

　　??第十四条：出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。该条款内容中包括水、电、气等内容，在交房时应达到约定的使用条件。

　　??附件三：装饰、设备标准。这部分内容详细约定了交房时室内门、窗、厨、卫等各部分的装饰标准，是验房时的重要依据。

　　??重视程度：★★★

　　??关键词二：交费

　　??契税：2008年1月1日后签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于5728元/平方米，契税为总 房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。2008年之前签订购房合同的购房者，住宅面积在144平方米以下，容积率1.2以上，成交价格低于4290元 /平方米，契税为总房款的1.5%，其他住宅、商铺均为3%。

　　??专项维修资金：根据《西安市物业管理条例》相关规定：多层住宅交纳总房款的2%，高层住宅为总房款3%，商铺、写字楼参照执行，一般为总房款的3%。

　　??以上两项费用，不应由开发企业代收。专项维修资金应到中国银行西大街支行西安市房屋管理局房屋维修资金管理中心指定账户交纳。契税应到西安市西大街116号，西安市二手房交易市场二楼契税征收窗口或西安市北马道香米园93号，西安市房屋产权产籍管理中心一楼契税征收窗口，进行交纳。

　　??天然气初装费：开发企业与天然气公司在2007年5月10日以前签定合同的，应缴纳2278元/户，2007年5月10日以后，应交纳1518元/户。

　　??有线电视安装费：350元/户，每增加一个端口加收150元。

　　??重视程度：★★★★★

　　??关键词三：“两书一表”

　　??“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在交房时开发商必须提供给每个给业主，主要内容是住宅构造。

　　??如：承重墙、管道类型等部分的使用说明，以及开发商对房屋作出的保修承诺，如房屋在保修期内出现质量问题时，应由开发商按约定维修。

　　??《竣工验收备案表》，即常说的“一表”。此表是政府相关部门对整个楼盘的备案，对开发商有着严格的约束作用，开发商必须要对楼盘终生负责。《竣工验收备案表》一式三份，一份由市建委备案，一份交到房屋管理局办理房产证，一份由开发商保留。购房者在收房时看到的一般是复印件，但可根据复印件上的编号，在城乡建设委员会(市建委)查询‘竣工验收备案表’的详细情况。

　　??重视程度：★★★★★

　　??关键词四：面积

　　??在交房时，开发商应出示房屋测量事务所对楼盘进行的实测报告，其中包括公共分摊面积和套内建筑面积，而该表也是结算房款的唯一依据。同时，权威部门的面积实测表，对于专项维修资金缴纳、办理房产证等事项至关重要。

　　??由于建筑施工中的误差，购房合同中约定的房屋建筑面积和公摊面积，一般与实测不会完全一致。根据建设部规定，面积差异在正负3%以内可视为正常误差。

　　??如果出现面积与合同约定差异较大的情况，业主应根据购房合同第五条：面积确认及面积差异处理方法，来处理面积差异的情况。

　　??重视程度：★★★★

　　??关键词五：验房

　　??验房时，物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同。对于发现的房屋问题，应及时记录并整改。需要提醒大家的是，在验房时应着重注意以下四个方面：

　　??A、门窗外框周边应打密封胶，门窗无划痕、损伤，推拉顺畅；

　　??B、水电部分，业主应着重检查电路、排水是否正常，卫生间等用水房间应做蓄水检验；

　　??C、墙面、地面无空鼓、裂缝，用水房间应与相邻地面有2cm的高差；

　　??D、地辐热、暖气管道的打压是验房的重点，试验压力一般为0.6Mpa，时间在10分钟左右。

　　??验房时，物业工作人员会携带检验电路、排水、打压等设备。业主也应携带工具对房屋进行检验，如：小榔头检验空鼓，卷尺测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高，粉笔标注出现问题的位置，方便施工方直观整改。

　　??重视程度：★★★★★

　　??关键词六：公共部分

　　??开发商的交房标准，不仅是指室内施工，公共部分同样是交房的重要标准，对于没有达到使用标准的公共部分，业主也应重视。

　　??A、在多次验房中，肖师傅发现公共区域内的消火栓箱都是空无一物，这是不符合交房条件的。在交房时，开发商必须配齐消防栓内设备，且通上水源，达到正常使用条件；

　　??B、信报箱、楼宇标识、门牌标识、层位标识等部分。在交房时，这些标识都应张贴完好；

　　??C、燃气、给水、供电、供暖、道路停车场、安防系统等设施、设备，应全部到位，并达到正常使用条件。

　　??重视程度：★★★★

　　??关键词九：装修

　　??收房之后，业主就要面临装修了。房屋原先的设施、设备在改动时一定要特别注意。尤其是使用地辐热管道的房间，铺设地面时一定要小心。

　　??业主在装修期间，一定要正确使用住宅设备，不擅自改动住宅主体结构等。

　　??如果业主因为装修设计而改动房屋结构，必须先要将装修方案交给物业公司，经过专业人士确认无影响后，才能进行装修。业主最好不改动房屋的原有结构，这是保证正常居住安全的基本要求。

　　??重视程度：★★★★

　　??关键词十：保修

　　??很多业主在装修完入住后，发现房屋存在一些问题，如：外墙渗漏、管道跑水、顶梁、墙面开裂等情况，在投诉给物业、开发企业后都不能及时解决。这样的问题对业主的正常生活带来很大影响，所以业主必须要了解房屋出现问题后的各种解决方法。

　　??根据《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修2年等。

　　??在该保修期间内，开发企业必须对所售商品房承担质量保修责任。因此，业主在收房后遇到房屋质量问题，应依据保修期限的约定要求开发企业整改。

　　??房屋在保修期间出现问题，业主如遇开发企业不予解决或推脱责任等情况，应及时到西安市建委质量监督站进行反映。

　　??重视程度：★★★★

　　??看房提要

　　??坚持先验房、后签字。业主们只有坚持先验房、后收房，才能正确的维护自己的权益。

　　??如果对房屋情况无法判定，可在房屋交接验收单上注明，“室内情况不清楚”、“楼房状况未明”等字。

　　??将验房中的所有问题书面呈递给开发商让其签收，避免留下后患。

　　??业主在物业领取钥匙后，从法律角度可视为正式收房。

　　??携带相机(最好是照片上带日期)，对验房中的问题进行记录。

　　??收房验房必看知识：“三书一证一表”详解

　　??“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，

　　??“一表”是指《竣工验收备案表》。

　　??《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；

　　??《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；

　　??《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

　　??这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购 房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

　　??《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

　　??《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

　　??因此，购房者收房前可千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

　　??为何要开发商出示“三书一证一表”原件？

　　??业主入住时，开发商必须出具《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《新建住宅商品房准许交付使用证》《竣工验收备案表》，这就是常说的“三书一证一表”。上述文件应当向购房者出示，《竣工验收备案表》虽是房地产商 自己填写，但要得到有关部门的同意备案，是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用的文件，业 主可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求，多一些避免人身受到伤害的保障。业主收房时一定要看到备案表的正本，并检查上面是否有备案部门 同意备案的签署和公章。

　　??某城商品房买卖合同第11条关于商品房交房条款“商品房交付时，甲方(某城)应书面通知乙方(业主)办理商品房交接手续，提供《某市住宅质量保 证书》和《某市住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。根据此条款，某城在交房时只要具备上述两个文件，业主就要收房。某城很可能会以此为借口向收房业主施 压。但是，需要提醒大家注意的是：1该商品房买卖合同是格式条款，业主处于劣势，对合同条款的内容没有发言权、修改权，对该合同条款发生争议的时候，按照法律规定对合同内容的解释应倾向于弱者(业主)；2(最重要的)任何民事行为(包括合同行为)不能违背强制性规定，“三书一证一表”是我市对于商品房交房 的强制性规定，作为开发商必须执行，无论合同内容如何规定，强制性规定是不能打折扣的。

　　??希望广大收房业主注意法律问题，不能轻易接房。同样的问题在买房的 时候我们已经遇到过了。在买房的时候，我们是先交了定金，签署了购房意向，但是到具体签真正的购房合同的时候却是在这一个月后。根据开发商提供给我们的商 品房销售许可证上可以发现，政府批准的商品房销售许可日期是后一日期。显然某城当时是在没有得到商品房销售许可证的情况下售房的。当然这个问题在房产销 售中普遍存在。但是，现在不同了，现在是我们收房，必须看好了那些证，这些证就是我们的保票，是政府开给我们的。如果这些证许可的内容日后我们发现和实际 不相符合，给我们造成了损失，可以依信赖保护原则，以行政利益相对人的身份起诉核准该证的行政机关，以保证我们的合法利益收到损失后，有人埋单！

　　??应对“三书一证一表”不齐全之对策

　　??“三书一证一表”不齐全，是时下不少楼盘的通常做法，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，没有相应的证书。

　　??拆解招数：面对这种情况，购房人可选择不收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××表》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。

　　??验房达人 精装房验收不用愁

　　??一、验房前准备

　　??1、资料检查

　　??(1)房屋的《住宅质量保证书》

　　??(2)《竣工验收备案表》

　　??(3)面积实测表

　　??(4)管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

　　??2、核实面积、合同与价钱

　　??确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)，以双方签定合同为准。

　　??二、验房步骤

　　??1、检查房屋质量

　　??一是检查房屋有无裂缝，有无渗漏。首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平 行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

　　??二要检查房屋有无倾斜。虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。有时，可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

　　??2、检查墙体平整度

　　??用长尺等靠近墙壁地面，检查墙壁是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点。

　　??3、检查地面是否开有开裂

　　??有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板结合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听有无吱咯吱咯的响声。

　　??4、水电煤情况

　　??水路：主要是观察水龙头出水是否正常，下水道、地漏是否通畅。检测下水、地漏是否通畅，可以打一盆水往下水道、地漏上倒，查看水的流速是否流畅、正常。

　　??电路：由于深层线路通常都在墙体内部，即使是专业人士也不好判断，所以电路检查一般用开灯关灯试插座来解决。如果要进行准确检验，需要使用摇表检测。

　　??管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置附近，看装置是否灵敏；报警声光提示的同时会关闭进气电磁阀，如果不能，要及时修复。

　　??5、验收给排水情况

　　??看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度。对马桶的下水检查则需反复多次地进行排水试验，看看排水效果。

　　??6、装修污染检查

　　??要想判断新装房是否存在空气质量问题，单靠业主的个人感觉，是很难得出准确答案的。在精装房内能闻到刺鼻的气味，空气中肯定有污染。但是，没味 也不代表什么问题都没有，因为并不是每一种空气污染物都像甲醛，会散发出刺鼻气味。所以，要对空气质量进行准确判断，还是要依靠专业检测机构进行相应检 测。

　　??7、核对买卖合同上的品牌、数量

　　??一些精装修楼盘在验收的时候业主发现防盗门、卫生洁具、装饰材料、灯具、整体橱柜等都出现了与原来合同约定的品牌不符的问题。因此，建议业主们在验收的时候先不必急于验收施工项目的工程质量，而是应该先花一些时间检查一下设备问题，因为设备的品牌被更换意味着住宅品质的变换。

　　??验房需带的小工具

　　??1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道(水量一定要大)

　　??1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

　　??1只塞尺--用于测裂缝的宽度

　　??1只5米卷尺--用于测量房子的净高(主要是收房时用)

　　??1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

　　??1只计算器---用于计算数据

　　??1只水笔--用于签字

　　??1把扫帚--用于打扫室内卫生

　　??1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

　　??验房收房国家标准

　　??国家商品房交房标准

　　??中华人民共和国建设部2005年11月30日

　　??住宅应满足下列条件，方可交付用户使用：

　　??由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等有关部门的认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案；小区道路畅通，已具备接通水、电、燃气、暖气的条件。

　　??弱势群体的权利：十种情况下可依法拒绝收房根据《住宅建筑规范》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称司法解释)等相关法规，消费者遇到下列情况之一可不收楼：

　　??1、不具备“小区道路畅通，已接通水、电、燃气、暖气的条件的”：

　　??依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-2条

　　??2、未取得《竣工验收备案表》的：

　　??依据：《住宅建筑规范》第11.0.1-1条3、不提供《住宅工程质量分户验收记录》的：

　　??依据：《济南市住宅工程质量分户验收管理(暂行)办法》第十三条

　　??4、开发商无故比原合同约定延迟交楼，经购房人催告后超过三个月交房的：

　　??依据：司法解释第十五条

　　??5、开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的：

　　??依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第一款

　　??6、开发商经批准改变商品房规划设计未经买家认可的：

　　??依据：《商品房销售管理办法》第二十四条第二款

　　??7、不能提供有资质的测绘部门房屋面积实测数据的：

　　??依据：《商品房销售管理办法》第三十四条

　　??8、合同没有约定，且房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3%(不含3%)的，可拒绝收房，并解除购房合同：

　　??依据：司法解释第十四条

　　??9、经符合资质的质量检测机构核验，房屋主体结构质量确实不合格的：

　　??依据：司法解释第十二条

　　??10、房屋质量问题严重影响正常居住使用的：

　　??依据：司法解释第十三条

　　??关于房屋公摊面积的国家标准

　　??关于商品房的公摊面积，国家没有相关规定，房屋的公摊面积的大小，取决于房屋建筑的规划设计是否合理、以及房屋的配套设施多少等等。

　　??按照《房产测 量规范》规定：应当列入共有面积进行分摊的有：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务 的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面 积。

　　??因此，凡是上述设施齐全的，其分摊面积即相应较大。

　　??国家规定的开发商交房时都需要提供什么文件

　　??国务院颁布的《城市房地产开 发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发 商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格 证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

　　??商品房买卖合同逾期履行违约金标准

　　??一般是按合同约定的违约责任为标准来计算违约金；合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，对于开发商逾期办理产权证的违约责任有明确规定，“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购 房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。